Eden najboljših hrvaških butičnih hotelov ima novosti. Ob San Canzianu nastaja impresivno rezidenčno naselje

Danes verjetno ni človeka, ki ne bi slišal za San Canzian. Ta spektakularna istrska destinacija je bila odprta leta 2019 in se s svojo arhitekturo, konceptom in posebnimi projekti nenehno uvršča v sam vrh hrvaške turistične ponudbe. Leopold Botteri in Siniša Šare, solastnika in poslovna partnerja, sta začela z idejo, ki se je izkazala za tako plodno na vseh ravneh, da je njena širitev v vsaki fazi tako naravna in logična, hkrati natančno in strateško načrtovana. Vsaj korak pred vsem, kar počnejo v tem trenutku, ostajajo nenehno inovativni v razvoju privzetega poslovnega modela.

San Canzian Village & Hotel je luksuzni hotel, ki se nahaja v srednjeveški vasici Mužolini Donji, na pol poti med Bujami in Grožnjanom. Glede na to, kako pomembno je bilo ohraniti prvotno istrsko podobo, da bi se San Canzian s svojim videzom in stilom vklopil v obstoječe okolje, je arhitekturno-projektantska ekipa ustvarila homogen kompleks, ki danes predstavlja nastanitev s 5 zvezdicami in pripadajočo restavracijo, barom, bazenom, dnevnim prostorom, mini spa kompleksom in rastlinjakom za posebne dogodke.

Ta hotel je že kmalu po odprtju s svojim konceptom in načinom dela pritegnil veliko pozornosti javnosti (tudi sami smo ga večkrat obiskali). Zdaj nadaljujejo s širitvijo ponudbe in nadgradnjo poslovnega modela – v vasi Mužolini Gornji se trenutno gradi stanovanjski kompleks, katerega ponudba bo presegla tisto, kar smo lahko doživeli v San Canzianu.

Obiskali smo zagrebško pisarno San Canzian v Kneževem parku in se pogovarjali z Ivano Labudović, direktorico razvoja San Canzian Hotel & Residences, ki nam je zaupala vse o prihodnjih načrtih. Maketa, ki zaseda osrednjo točko pritličja pisarne, razkriva razsežnost tega projekta in skoraj na lastni koži bi si lahko predstavljali, kako fantastično bo vse skupaj videti, ko bo končano.

• Povejte nam več o projektu stanovanjske vile, ki jo pripravljate v San Canzianu? Kje natančno se bodo nahajale?

Novo naselje se nahaja 200 metrov stran od San Canziana, ki je povezano s podzemnim tunelom, tako da lahko naši gostje oba objekta povežejo z golf vozički ali kolesi, še bolje pa peš. V novem naselju bomo imeli 34 prodajnih enot, kar pomeni 20 rezidenc in 14 vil. Gostje se bodo lahko prosto gibali iz zgornjega v spodnji del, ne pa tudi obratno, saj je stanovanjski kompleks zasnovan na še višji in ekskluzivnejši ravni.

Osrednji prostor vsega dogajanja bo klub, ki bo obsegal velik zunanji bazen, bar, cigar bar, restavracijo in knjižnico. Imamo manjši termalni bazen, ki je replika ribnika iz Tvrdlje Petra Hektorovića na Hvaru. Imeli bomo tudi slaščičarno in dišavnico ali aroma shop, kjer bomo prodajali izdelke iz dišavnic in zdravilnih zelišč, pridelanih na vaških vrtovih.

Ideja je ustvariti pravo avtohtono istrsko naselje in našim gostom omogočiti izkušnjo življenja v Istri. To nameravamo doseči z veliko drobnimi detajli, od hortikulture in krajinske ureditve do skrbno načrtovane arhitekture, ki sledi in zaokrožuje slog. Po drugi strani pa je, glede na izkušnje, zasnovana in v načrt vključena manjša tržnica, kjer bodo naši sosedje iz okolice prodajali svoje sveže sadje, zelenjavo, avtohtone istrske izdelke, da bi gostom še bolj približali doživetje Istre. Naši gostje so večinoma tujci in iščejo tovrstno izkušnjo, da jim ponudimo nekaj več kot navadne namestitve in so s tem v mislih pripravljeni vlagati v svoje bivanje.

Od dišečih vrtov, polnih rastlin, iz katerih bodo izdelovali in prodajali izdelke, do kapelice za poroke po meri, ideja je tudi gostiti umetnike, ki bi v naselju živeli in ustvarjali ter promovirali svoje delo in lokalno skupnost, pa majhnega community trga, kjer bomo prirejali prireditve, glasbene večere …

Že najmanjšo podrobnost smo zasnovali tako, da se gost počuti kot v majhni avtohtoni vasici, hkrati pa celotno ponudbo zaokroži vrhunska storitev.

• Predvidevam, da bo projekt tako vizualno kot estetsko kvaliteten kot vse, kar smo do sedaj lahko videli in okusili v San Canzianu. Povejte, kdo skrbi za ta arhitekturni in oblikovalski dejavnik?

Slogovno in arhitekturno gremo vsekakor v isto smer. Ampak tukaj dvigujemo lestvico. Tako bo vse malo boljše, bolj ekskluzivno, lepše.

Sama notranja oprema sledi harmoniji arhitekture in kulture Istre. Ideja zasnove prostora je bila ponovitev, odraz istrskega stanovanja in gradnje, kakršna je bila pred sto leti. Naši “kvadrati” prenašajo izkušnjo, imajo duha, asociirajo na občutke, z barvami celo reinterpretiramo tradicionalno Istro.

Sledimo nekakšni vodilni niti, ki se nam je v San Canzianu izkazala za zelo dobro. Ljudje nas prepoznajo kot čudovit, miren kraj v naravi, ki izžareva eleganco in umetnost, ki se razprostira po celotnem hotelu.

Gre za dizajn, pri katerem najprej spoštujemo kulturo in običaje mikrolokacije, šele nato stilski podpis.
– Boris Ružić

Arhitektura in dizajn sta plod dobre sinergije med lastnikoma, arhitektom, in Borisom Ružićem, ki je notranji oblikovalec. Lastnika Leopold Botteri in Siniša Šare sta zagotovo tista, ki sta idejno prišla z izkušnjami, saj sta potovala po svetu in elemente videnega prenašala v ta objekt. Imajo dobro vizijo, kaj želijo doseči, nato pa projektiranje prepustijo večjemu arhitekturnemu studiu v Zagrebu in mlajšim in-house arhitektom. Konec koncev se bo tisto, kar ste imeli priložnost videti v enotah San Canziano, preneslo v zgornje naselje, vključno z umetnostjo.

V novem delu bomo imeli rotirajočo razstavo, na kateri bomo predstavljali umetnike z našega območja, morda tudi širše, in ki bo potovala od hotela do hotela in celo do Zagreba. Ideja je, da bi nekega dne ustvarili svojo zbirko.

• Kakšen je princip delovanja rezidenčnih vil, kar zadeva poslovni model? V kateri fazi ste trenutno?

Gre za model prodaje in povratnega najema oziroma sales in leaseback model, ki je bil v ZDA priznan v štiridesetih letih prejšnjega stoletja. Morda je v naših krajih še malo neznanka, a verjamemo, da se bo uveljavil. V osnovi gre za investicijski nakup nepremičnine, pri katerem nam kupec svojo nepremičnino odda nazaj za 20 let. Kot hotel upravljamo nepremičnino teh 20 let in jo oddajamo znotraj hotela, kot da je naša last. Ta koncept je prvi ustvaril Four Seasons. Kasneje so ji sledili Ritz Carlton, Aman in še številne verige po svetu z nekaterimi primeri, kjer imajo nepremičnine tretjega lastnika in kjer koncept po 40-50 letih še vedno deluje.

Najboljše opisano: poleg zelo dobre naložbene priložnosti je to tudi latentni statusni simbol.

Koncept je res full experience, na višji ravni, sploh na Hrvaškem. Vsak lastnik ima pravico ostati v svoji hiši ali bivališču tri tedne in realizira povrnitev naložbe. Trenutno v predprodaji jamčimo 5 % za 5 let. V predprodaji je realno pričakovana donosnost naložbe od 7 do 8,5 %. In verjamemo, da bo donosnost rastla. To so zelo konzervativne številke in temeljijo na številkah, ki jih dobimo od San Canziana, tako da imamo dobro osnovo za izračun.

Po teh treh tednih lastnikovega bivanja bodo v nadaljevanju sezone vile in rezidence ponujene ostalim zainteresiranim gostom, ki bodo v njih bivali kot v čudovitem hotelu, za vse ostalo pa poskrbimo mi.

• Kakšne so vaše dosedanje povratne informacije? Kakšna je cena kvadratnega metra in ali ste naleteli na odobritev tega poslovnega modela?

Predprodajo smo začeli novembra 2023 in je presegla vsa naša pričakovanja. Začeli smo s ceno 6.900 € na kvadratni meter plus DDV. V predprodaji imamo še 3-4 enote za prodajo in nato zaključimo predprodajo, tako da se začne faza gradnje. S poprodajo bomo začeli šele čez kakšno leto, a takrat s ceno 10.000 € + DDV navzgor.

Gre za elegantno naložbo, nakup hiše, kjer vam ni treba razmišljati o okvarah, vzdrževanju, košnji trave. Če se zgodi kak scenarij, ga rešimo.

Vse enote so povezane v rental pool, kar pomeni, da ne glede na to, kako vsaka deluje, vsi sodelujemo, delimo tveganja in prihodke. To je zelo pomembno predvsem v primeru najema in boljših možnosti upravljanja. In kot varnostni dejavnik za stranke.

• Kdo so največji interesenti? Predvsem tuji ali upate tudi na domače kupce?

Naše stranke bi najbolje opisali kot ljudi z mednarodnim ozadjem in močno čustveno povezavo s Hrvaško.

• Kako bo potekalo življenje v novem delu?

S skrbnim raziskovanjem naše trenutne klientele smo prišli do časovnega obdobja, ki ga povprečni gost preživi v San Canzianu, pa tudi dlje na Hrvaškem. Zato vemo, da jim moramo ponuditi vse. To je še vedno hotel, ne glede na to, da sta ločeni enoti. Vsi gostje imajo možnost izbire, ali se bodo odpravili v naše restavracije, seveda pa imajo tudi možnost kuhati sami ali povabiti našega kuharja, ki jim bo pripravil jedi. Vse možnosti so del storitve in za vse imamo ekipo. Od prevozov, najema vozil, ponudbe aktivnosti in doživetij v sklopu hotela. Karkoli je potrebno.

Storitev je za nas zelo pomembna. Storitev je tisto, kar nas bo ločilo od drugih, in nenehno vlagamo v naše ljudi, da lahko ponudijo najboljše. Ker so ljudje tisti, ki naredijo razliko.

• Omenili ste, da se ob rezidencah gradi wellness. Povejte nam več o tem.

Tako je. Imeli bomo velik wellness. Poleg tega, da je trenutni wellness v San Canzianu nezadosten, smo prepoznali potrebo po resnejšem wellnessu v severnem delu Istre. Da bi gostje San Canziana in gostje vil in rezidenc lahko uporabljali wellness, bo novi blok lociran med zgornjo in spodnjo vasjo in bo vseboval veliko zdravilišče, velik notranji bazen, fitnes, masažne sobe, savna center in vse potrebno za celoletno uporabo. Ta dejavnik nam je pomemben za zasedenost v po- in predsezoni. Za razliko od Dalmacije je Istra pri nas specifika. Ker imamo sezono, ki traja od marca do konca novembra.

• Kdaj se nameravate odpreti? Boste odprti vse leto?

Odprtje stanovanjskega dela načrtujemo spomladi 2026. Možno je, da bomo imeli jeseni 2025 tako imenovano soft opening otvoritev.

V hotelu San Canzian ne bomo odprti vse leto, odprti smo približno od sredine marca do novembra. Novo naselje bo gostom na voljo dlje časa in bo zaprto le 5-6 zimskih tednov, v katerih bomo izvajali večjo prenovo.

• In gastronomija? Pripravljate kaj novega, drugačnega? Nazadnje smo pri vas uživali v dobrotah Dine Galvagna, zdaj pa je v Lucianu obetavni Pavo Klarić.

Našo restavracijo v San Canzianu nameravamo dvigniti na višjo raven. Našemu chefu Pavi Klariću bomo dali malo več svobode, da gre v smeri fine dininga. V zgornjem delu pa bo ležerna, a še vedno na visokem nivoju lokalna istrska restavracija, ki bo gostom ponudila najboljše iz klasične domače kuhinje.

• Nenehno razvijate svojo ponudbo, ponujate nova doživetja. Je poleg koncepta rezidenčnih vil znotraj obstoječega kompleksa San Canziana še kaj novega?

Tako kot dvigujemo standard storitev pri novogradnjah, ga bomo dvigovali tudi pri obstoječih enotah. Isti ljudje bodo delali »gor« in »dol«, usposabljali bomo kadre, jim dajali nianse in še naprej utrjevali svoj položaj na trgu. Nekatere enote bomo preuredili, na primer mali wellness – ko bomo odprli velikega. In kot smo rekli, bo tudi restavracija spremenila koncept in postala bolj ekskluzivna, ko bo vse dokončano.

Od novic in dogodkov, ki jih načrtujemo za San Canzian, so dogodki za manjše število ljudi. Od koncepta paint & wine, preko joge do glasbenih večerov, večerov z vinarji, cocktail večerov in podobno. Želimo ponuditi vsebino za goste, ki niso nujno nastanjeni v hotelu, ampak iščejo prostor za zmenek, druženje s prijatelji. Želimo si, da bi naša mala vasica zaživela tudi zunaj njenih meja.

Ljudje lahko pridejo jesti, lahko pridejo spiti koktajl, kavo, doživeti San Canzian samo za nekaj ur.

Letos ga želimo malo prebuditi, da pride v zavest ljudi, da lahko res pridejo v San Canzian uživat, ne pa nujno prespat.

Foto: San Canzian, Sanja Jagatić